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深圳人的买房热情，今年空前高涨。
时隔四年，深圳二手房月成交再次突破1万套。
但其实，深圳最强悍的购买力，都隐藏在法拍豪宅里。
在这个小众的市场里，你可以看到有人砸下6900万买别墅；
有人花3600万买一套有事故且观感“破旧残败”的别墅；
有人加价2500万，就为了一套中心区非典型豪宅；
还有人为了一套双名校学位住宅，加价163次。
众所周知，法拍房的价格低于市价，但交易只能一次性付款，只有少部分城市部分房源能贷款。
复盘了近半年的成交数据后，南方楼事在法拍豪宅里，看到了土豪们的实力。
豪宅拍卖情况
纵观半年来法拍成交的14套豪宅，可以发现以下特点：
1、户型大，总价高。（豪宅标配）
成交的豪宅，最大的有590平，最小的也有200平。
至于成交价，最高有6900万，最低也在2015万。
2、“冰火”两重天。
有成交豪宅溢价率超过100%，甚至高达188%，也有豪宅溢价率为0或者在个位数。
3、行情相当符合市场规律。
溢价率超过100%的两套豪宅，地段优势非常明显：
两套房都位于福田中心区。要么是坐落在市政府旁边，地铁、美术馆、音乐厅、图书馆环绕。要么就是带荔园外国语与深高南的学区房。
溢价率较低，但竞拍次数超过100次的房子，也大致符合地段规律，个别豪宅的地段内未来还将有大批量豪宅入市。
而地段欠佳，且本身有瑕疵、欠债的房子，即便是经典豪宅，购房客兴趣也一般。
4、新贵豪宅少，老牌豪宅多。
接下来，南方楼事给大家按片区盘一盘这批豪宅。
龙华
先来看看3天前成交的龙华豪宅。
圣·莫丽斯花园 位置：龙华梅林关 面积：236.41平方米 房屋类型：住宅 起拍价：1098万 成交价：2015万 竞拍次数：152次 溢价率：83.5% 房屋市价：2350万（挂牌价）
3天前刚成功拍卖的这套圣·莫丽斯，地处龙华梅林关，背靠塘朗山，面朝深圳北，成交价格刚上两千万，是龙华的老牌豪宅。
这套地处龙华的豪宅，竞拍轮数竟然高达152轮！这是为啥？
稍微查下背景资料就破案了：这套房之所以抢手，胜在有故事。
根据网上的资料，可以看到这套房的所有人蒋某，其实是3年前深圳某受贿下马的高官的女儿。
业主蒋某的判决文书截图。资料来源：中国裁判文书网，编号：（2016）粤01刑初211号
市面上接触到的法拍房，一般都是因债务纠纷而被强制拍卖的。
拍到高官的房子的几率，可以说是很低了。
想来也是因为这样，一套龙华的老牌豪宅，才能叫价152轮才成交。
再看看这套房子的环境：
200+平的面积，宽敞明亮：
外部环境也相当舒适：
地段上，闹中取静：
2千万出头的价格，拍到一套居住舒适有故事的豪宅，想来购房者应该还挺满意。
大半年来，除了圣·莫丽斯逆势火热成交，龙华法拍成交的豪宅，就都是观澜湖附近的别墅了。
三套别墅有几个共同的特点：
1、面积特大。面积分别是348平、601平与700平。
2、地段一般。
别墅都在观澜湖高尔夫球会附近，周边配套都不成熟，离得最近的是外环高速。
很明显，房子只会在土豪打球度假时才会用到。
3、房子的拍卖情况都比较一般。要不就是底价成交，要不就是只高出起拍价一点。 三套别墅的竞拍数分别是1、14、26次。 溢价率分别为：6.5%、0和12.5%。
由此可见，龙华的豪宅们，除非条件过硬，否则，行情还是比较一般。
福田
比起龙华，福田的豪宅行情明显不一样，竞拍次数和溢价率一个比一个高。
蝴蝶谷名苑 地理位置：福田竹子林 面积：389.76平 房屋类型：住宅 起拍价：3836万 成交价：6230万 竞拍次数：127次 溢价率：62.4% 市场价：6236万（按市场均价16万/平算）
蝴蝶谷名苑的起拍价是3836万，价格本身已经够抢眼，然而，经过127次竞拍后，这套房子的成交价竟然上到了6230万。
按诸葛找房上这个小区16万/平的均价，这套房算下来市场价也才6236万（而且是谈价之前的价格）。
也就是说，一套本来打了6折的法拍豪宅，在拍卖之后，最后以市场价成交了……
来看看这套房子香不香？
地段上看，蝴蝶谷紧邻园博园，又在华侨城和安托山中间，地理位置没得说。
从诸葛找房上房源的图片，可以看出，蝴蝶谷名苑的确是相当正统的豪宅。
红木家私，水晶大吊灯，生怕你看不到主人的富贵。
外部环境也是妥妥的豪宅风。
值得一提的是，蝴蝶谷全网的房源都在200平到270平之间，没有一套比拍卖的这套389平大。
再看网上关于蝴蝶谷的描述：
突然脑洞大开：可能拍下这房的买主在生意上吃过亏，志在用最大的房子来碾压住在蝴蝶谷的同行……
翠海花园 地理位置：福田香蜜湖 面积：210.36平方米 （两套105.18平的打通） 房屋类型：住宅 起拍价：1481万 成交价：3084万 竞拍次数：163次 溢价率：108% 市场价：3681万
同样是竞拍次数上百的房子，翠海花园的溢价率更高，超过了100%，成交价比起拍价整整翻了一倍。
但即便如此，按翠海花园目前17万/平的均价算，成交价还是比市场总价低了接近600万。
捡了个大便宜的房子，看起来怎么样？
小区环境很不错。
内部环境也不错。
但高成交价的底气，其实还是学位。
翠海花园是荔园外国语与深高南的双学位房。而且本身居住环境也好，再加上上个月深高南学位降级事件影响很大……
如此看来，这套房的买主，可能是想给孩子搏个好未来，且家大业大的父母……
毕竟，如果只是为了纯住宅学位房，网上挂牌的房源里，还是有总价更低的选择。
天健世纪花园 地理位置：福田 面积：218.66平方米 房屋类型：住宅 起拍价：1330.7万 成交价：3838万 竞拍次数：3次 溢价率：188% 市场价：2180万（以10万/平的均价计算）
天健世纪花园的起拍价才1330万，可最终成交价竟然上到了3800多万，溢价率接近200%。
然而，论地位和学位，天健世纪花园都远比不上前面的蝴蝶谷和翠海花园。
所以凭啥价格拍到那么高？
可能是馋它的地段。
背靠莲花山，周边几个地铁站，少年宫、音乐厅、美术馆、购物商场都在1公里步行圈以内。
住在这里，吃完晚饭散步，福田的核心地带尽在脚下。
想想，也是蛮爽的。
南山
南山被拍卖的豪宅都位于老牌豪宅区，根正苗红。
然而，和福田比，无论是溢价率，还是竞拍次数，南山的豪宅都不太亮眼，且最终成交价都远低于市价。
嗯，终于闻到了正儿八经的“法拍”味道。
鲸山花园 地理位置：南山蛇口 面积：296.91平 房屋类型：别墅 起拍价：1910万 成交价：2458万 竞拍次数：62次 溢价率：28.6% 市场价：4453万（按市场均价15万/平算）
鲸山花园就在蛇口太子湾旁边，是相当纯粹的海景豪宅。
而且还带育才小学和初中的双学位。
但同为豪宅，这套房子的竞拍次数与成交价却远不及福田。
看到这套法拍房的实拍图就明白原因了。
从仅有的外围图片看，这套房门庭破落，满是瑕疵。
从仅存的房源外景图看，这套房应该没有被打理过。
因此，就算同小区的房子再好，这套房给人的体验也不好，未来的打理成本也是肉眼可见地高。
所以，就算房子位于前海蛇口自贸区，而且未来还有太子湾综合体的宏大规划，最终还是以低于市价接近2000万的价格成交了。
南山这半年来法拍成交的，还有两套位于最出名的华侨城豪宅区波托菲诺纯水岸。
波托菲诺纯水岸
地理位置：南山华侨城
5月29日成交房源 面积：392.4平 房屋类型：别墅 起拍价：3047万 成交价：3657万 竞拍次数：39次 溢价率：20% 市场价：6272万（按市场均价16万/平算）
2月22日成交房源 面积：270.37平 房屋类型：别墅 起拍价：2133万 成交价：3323万 竞拍次数：17次 溢价率：55% 市场价：3510万（按市场均价13万/平算）
其中，一套户型超大，在392平，另一套稍微小一点，270平。
392平的这套在5月底成交，溢价率20%，比市价低2615万！
而且房屋是精装！（这个价格简直像是天上掉馅饼？）
再看看资料，懂了。
这套房子在被拍卖的同时，还有欠款。
因此，虽然“捡了个便宜”，但买主可能还要负担赎楼费。
另一套270平的房子，溢价率在55%，成交价比起拍价高了1000万。
而且这套房，还百废待兴，看着甚至有些渗人。完全不明白下手的土豪是图个啥。
而且根据资料，这套房还在几年前发生过事故……
3000多万买套烂得诡异的房子，而且房主还联系不上。就算房子是在纯水岸，这波操作也很迷。
只能说，有钱人的心思，很难猜。
宝安
半年来宝安成交的，主要有4套豪宅。
从拍卖情况上，宝安的新晋豪宅，明显更吃香，而且，宝中的地位，不容小觑。
壹方中心 地理位置：宝安中心 面积：392.4平 房屋类型：住宅 起拍价：3002万 成交价：5012万 竞拍次数：88次 溢价率：66.9% 市场价：6272万（按市场均价16万/平算）
壹方中心的成交价高达5012万，这个价格，已经快追上前面户型差不多的福田蝴蝶谷了。
而且，这还是毛坯房！
这套房子成交于4月10号，正是整治前宝中房价热火朝天之时。
按成交价算下来，这套壹方中心的房子，均价在12.7万/平。而当时壹方中心的挂牌价，高达15万。
房子买家应该是觉得自己真的捡了个大便宜……
润恒御园 地理位置：宝安中心 面积：526.14平 房屋类型：别墅 起拍价：6445万 成交价：6900万 竞拍次数：37次 溢价率：7% 市场价：8416万（按市场均价16万/平算）
润恒御园的这套双拼别墅，成交于5月初。
因为总价太高，所以溢价率也不明显。
但从竞价次数看，如此大的别墅，还能拍出37轮，而且成交总价高达6900万！
要知道，法拍房一般要求一次性全款付清……
这位购房者，经济实力实在是太强了。
尖岗山名苑 地理位置：宝安西乡 面积：202.3平方米 房屋类型：联排别墅 起拍价：1529万 成交价：2485万 竞拍次数：126次 溢价率：62.5% 市场价：2427万（按市场均价12万/平算）
尖岗山的这套房，面积200平不算太大，但从外观看，是比较有辨识度的豪宅。
开发商是知名上市开发商中海地产。
而且依山靠水库，环境清幽，作为别墅，真正宜居。
这套房子在竞价126次后，最后以持平市价的价格成交了。
据了解，尖岗山未来还有批量豪宅入市。
新晋豪宅区的地位，可以说是非常受肯定了。
曦城 地理位置：宝安新安 面积：330.13平方米 房屋类型：别墅 起拍价：1790万 成交价：2290万 竞拍次数：57次 溢价率：27.9% 市场价：3960万（按市场均价12万/平算）
同样位于尖岗山片区的曦城，竞拍次数与溢价率都较为平稳，最终以低于市价1670万的价格成交了。
总结
盘完14套今年成交的法拍豪宅，南方楼事发现：
豪宅法拍房的成交情况，最终还是与其价值紧密相连。
竞拍次数特别多，成交价较高的豪宅，要么在配套极其完善的福田中心区，要么自带优质学位，要么就是未来有明显利好。
地段一般、品质一般的豪宅，不管多大，风景多漂亮，行情都上不去。（那套百废待兴的纯水岸除外）
所以，整体而言，法拍房的行情，还是很符合市场规律的。
只不过，南方楼事觉得，购房者们对豪宅属性的憧憬，似乎压过了对法拍房属性的顾忌。
要知道，法拍房起拍价是市价的6成，绝对不是“白给”。
毕竟，法拍房的本质，是遭法院强制执行拍卖的房产。
而拍卖的原因，有可能是因为债务纠纷，也有可能是因为涉及刑事案件。
在法拍环节，法院已经明确表示：购房者要承担法拍房的瑕疵、一切交易税费、以及所涉及的产权纠纷……
因此，假如在交易前没有做好功课，捡到大馅饼后，你可能会与原有租户有纠纷，有可能会没法落户，也可能会有一系列未知的产权风险。
总之，假如不留意，踩到的坑，一定比捡到的便宜多得多。
因此，在决定购买法拍房时，一定要谨慎，谨慎，再谨慎。
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