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该来的终于来了！深圳这一轮调控收紧传闻终于的7月15日落地，最大的调整是提高深户购房门槛，须满3年且能提供连续缴纳36个月个税及社保证明。此外，普通住宅标准增加了总价限制，实际成交须低于750（含本数）万元；对离异后购房套数进行了限制。

综合来看，政策降温意图明显。疫情之后，深圳房地产迅速恢复并持续火热，新房“打新”火爆，热门片区二手房量价齐升，引发热议。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地产市场火热，提高购房门槛有助于降温。深圳中原董事总经理郑叔伦认为，深圳此次政策调整控制有效需求，打击炒房。同时会让存量房交易成本增加，压抑交易量及房价升幅。

深圳市网信办官方微信“深圳发布”同步刊发文章《深圳推出八项措施精准调控楼市》称，今年4月以来，我市房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。对此，市委市政府高度重视，市住房建设局等部门迅速采取行动，深入核查情况，及时进行回应，开展房地产市场专项治理行动，对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传、发布不实言论等行为进行了严厉打击。为进一步落实中央“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期的工作要求，按照“一城一策”“因城施策”原则，深入研判我市房地产市场发展形势，经市政府同意，市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

深圳调控政策进一步收紧

7月15日上午，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”）。

对比此前政策，《通知》主要有以下9点变化：

1、提高深户购房门槛，须落户满3年且能提供连续缴纳36个月个税及社保证明，方可购买商品住房。

2、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

3、完善差别化住房信贷措施，无房有贷款记录的购买普通住房首付50%，非普通住房首付60%；有1套房的购买普通住房首付70%，非普通住房首付80%。

4、将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

5、细化普通住房标准，须同时满足容积率1.0（含）以上、套内面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下、实际成交总价低于750（含本数）万元等3项条件。

6、热点楼盘优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。

7、进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

8、加大二手住房交易信息公开力度。

9、严厉打击房地产市场违法违规行为。

有几个重点需要特别关注。

一是大幅提高了深户的购房门槛。

深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

对于非深户的购房政策未发生变化，深户家庭购房门槛明显提高。这一改变源于深圳较低的落户门槛，且申请上已经实现“秒签”。深圳此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房，这次进行“打补丁”。

这项政策也有争议，存在部分深户购房者社保已满5年但落户尚不满3年的情形。这种情况如何解决，还需要落地看具体解决办法。

二是限制“假离婚”。

《通知》规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

为了购房名额“假离婚”的现象屡禁不止，这次政策进一步收紧。具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

三是将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，普通住房标准增加总价低于750（含本数）万元的限制。

这两点变化均可能大幅增加交易成本。

此前，深圳个人住房转让增值税征免年限为2年。新政策下，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

2019年11月，深圳取消了各区普通商品住房标准价格上限，彼时亦扰动了市场。此前新政策增加实际成交总价低于750（含本数）万元这一限制，意味着高于这一标准的住房均为非普通住房标准，将享受不到相关的税收优惠，“豪宅线”实质性恢复。

四是热点楼盘优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

这是要求新房销售进一步向刚需倾斜，销售方案需要到政府备案。

业内人士：控制需求为楼市降温

深房中协发布的《深圳市房地产中介行业2020年第27周周报》显示，6月29日~7月5日，深圳二手网签3893套，环比上涨40.7%，连续四周上涨，周网签套数逼近4000套大关。彼时，深房中协发布《关于切勿散布、轻信房地产市场不实消息的郑重提示》，称关于我市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任的催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

深圳市住建局的公布的6月份数据亦证实了近期二手房成交火热的事实：全市二手商品房成交为95.57万平方米（11230套），同比增长83.28%；其中二手商品住宅成交为90.57万平方米（10594套），同比增长90.01%。结合过往数据可知，深圳6月份二手商品住宅成交破万套，为4年以来的新高。上半年，深圳二手商品住宅成交成交4.4万套，同比增长了41.2%，同样惊人。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，政策落地在意料之中，近期深圳房地产市场火热，提高购房门槛有助于降温。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳上半年成交量跟过去其实差不多，只是疫情后的反弹力度太猛，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。

郑叔伦分析，此次政策首先是需求管理，进一步提高购买住宅的门槛，立即可以把市场上有效需求降低，相信可以达到为市场降温的效果。另外，贷款条件差別性的调整，遵从房住不炒的精神，主要是针对已经拥有房产的客户条件提高，尽量避免误伤首套客户，置换型物业销售压力大，相信也可以压抑投资氛围。

郑叔伦总结，深圳此次政策调整控制有效需求，打击炒房，同时会让存量房交易成本增加，压抑交易量及房价升幅。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩。房价也将开始调整。

张大伟表示，整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。

张大伟同时表示，深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京，二线城市代表长沙，都是供应增加的叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。

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