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行情稳中上行，市场热度不减，购买客群也随之变化。

在2016年之前，买小产权房的绝大部分是低收入群体。

“我们沙井这边工业区多，很多外地务工人员到年龄要成家又不想回老家发展，花费七八十万能买到户型好、装修很不错的两房。住几年之后，再抛出去能赚二三十万，再腾挪换大的商品房。”当地多位中介人士表示。

如今，深圳小产权房的购买群体越来越高端化。“深圳南山区、宝安区等投资客很多周末开车过来沙井看小产权房；一些香港客户也会过来，都是整层楼买。”当地多位人士表示。

有价有市的灰色市场

小产权房交易活跃与这类房屋低总价低上车门槛的核心优势密不可分。

以沙井为例，一套70平米两房的小产权房售价仅100万左右，而附近的商品房每平米单价5-6万。同样居住品质只是没有房产证的小产权房套价仅为商品房的三分之一左右。如果是小产权新盘，购房者只需要跟开发商或者村委签约，首付五成左右，剩下的款项基本都可以向银行贷款，三到五年内还清贷款即可。除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1500元左右。

不得不说，相比于深圳商品房购买者首付款达数百万元还要背负三十年还贷压力而言，小产权房的高性价比对于刚需低收入群体来说很有吸引力。

另一方面，小产权房不占用购房名额，短期靠收租、长期博拆迁是吸引投资客的主要原因。

第一财经记者接触到的投资客们表示，圈内有两种主流“打法”。

一种是在邻近地铁口等处拿下几套房源用以出租。“只要房源看准，很少会有赔付的风险。”一位有类似操盘经验的张姓人士告诉第一财经记者，尽量买村委统建、地铁口的优质房源，年回报率超过20%。

另一种是三四个人合伙凑足千万元本金，但凡有优质房源放出来就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右，利润回报更丰厚。

香港人罗兵是比较早就尝到小产权房投资甜头的那拨人。

他于2013年以1000万元的资金从沙井当地村委手中买下一栋统建楼，用以放租。至今，仅以房屋总价来看，该楼已升值到4000万元左右。

“1000万的话在香港只能入手一两套普通商品房，回报率远跟不上这边300%的涨幅。小产权房每个月放租的租金收入也近百万。”他坦言,若是再遇上拆迁补偿，房屋的收益无疑将会是倍数级跃升。

近两年，深圳拆迁进程有所加快，随着白石洲、上沙、下沙这些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入拆迁，一栋栋农民楼、村委统建楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富，身家过亿元的各类传说。这令不少小产权房投资客欣羡神往。

在不少小产权购买者看来，深圳近年持续上涨的商品房房价也直接促进了小产权房交易市场的繁荣。

以宝安区热盘金域豪庭为例，十年间房价由1万元/㎡上涨到如今的6.5万元/㎡。周边福永片区的小产权房纵然每平米单价从3000元左右也上涨到2字头，但上车门槛也仅处于100万元左右。对于迟迟难以购买商品房的刚需群体来说，小产权房也就成了时下的最优选择。

“即使能勉强凑够买房的首付，每月七八千甚至上万的月供压力也让人吃不消。在居住属性上与普通商品房上无多大差异，价格却便宜一半的村委统建楼，中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少一半，买起来压力不大。”一位以105万全款入手了沙井荣泰园两室小产权房的人士表达了自身没有选择商品房的主要原因。

农民自建房、村委统建房等小产权房泛滥的原动力也与这个市场更高的利益补偿机制有关。