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近日，武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》（以下简称：《细则》），向社会各界公开征求意见。

同初版相比，《细则》对商转公的对象和条件进行了调整，此外也对存量房商转公的年限进行了延长，最长可达30年。

01 商转公，流程太复杂

商转公，就是把商业贷款变成住房公积金贷款。同样，商转公的目的也很明确，就是降低购房者在还贷时的利息。

最新公布的LPR利率为4.65%，再算上银行加点的利息，同公积金的固定利率3.25%相比，还是存在很大的差距。

对购房者而言，商转公是个好政策，但不太实用。

首先是覆盖面积太小，明确支持商转公的城市并不多，只有深圳、重庆、石家庄、福州等小部分城市允许商转公。另外，还有一些城市在后期取消了商转公，例如河南新乡市，直接给一刀切了。

单从申请商转公的条件来说，只要缴存住房公积金、且缴纳银行贷款一段时间的购房者，即可到原商贷银行申请办理商转公。理论上是不是看起来很简单？但你真要落实起来就会发现，办理商转公并没有想的那么简单。

公积金的贷款额度有上限，商转公是不能超过这个额度的。在这个基础上，想办理商转公，要不就得“先还后贷”，用手上的资金把商业贷款一次性还清，再去申请公积金贷款；要不就得“以贷冲贷”，找公积金中心申请贷款，再用公积金贷款冲抵商贷，每个月再归还公积金贷款。

值得注意的是，后者需要提前将商贷本息大于公积金贷款的那部分差额提前还清。

整个流程走下来，公积金中心、银行两头跑，中间还有评估和担保，麻不麻烦主要看个人感受。

而且办理商转公还要看时间，一般以上半年办理为佳，因为这期间公积金账户余额比较充裕，办理起来就比较快。

南昌市住房公积金管理中心，就曾经因为资金紧缺暂停受理商转公的贷款申请。如果要办理，先排号慢慢等吧。

办理商转公时，银行附加的种种条件，以及公积金贷款额度紧张的问题，让商转公的实用性远低于组合贷款模式。

至于那些担心商转公会向住房市场提供“低息贷款”，从而引发房价上涨的小伙伴，可以把心收回去了。

此次武汉向社会公开征集的《细则》有松有驰，上调了商贷的还款周期，从“6个月及以上”上调至“12个月及以上”，提高了办理商转公的门槛。对于组合贷中的商业贷款，不予转换。

总的来说，《细则》的内容中规中矩，主要还是为了保民生，减轻居民身上的房贷，并且延长还款周期，不至于让楼市硬着陆。